こんにちは！【ハナコ不動産 】です😊
今回は、不動産を売却するときの一般的な流れを「査定」から「引渡し」まで分かりやすくご紹介します。
「家を売りたいけれど、何から始めればいいの？」
「今住んでいる家を売る場合、引っ越しはいつすればいい？」
「売却にはどのくらいの期間がかかるの？」
不動産の売却は、多くの方にとって人生で何度も経験するものではありません。
そのため、売却を考え始めたときに、分からないことがたくさんあるのは当然です。
現在住んでいる家を売却する「住みながらの売却」についても、あわせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
1．まずは不動産会社に「売却相談・査定」を依頼
不動産売却の第一歩は、現在の不動産が「どのくらいの価格で売れそうなのか」を知ることです。
不動産会社に査定を依頼すると、周辺の成約事例や物件の状態、土地・建物の条件などをもとに査定価格が提示されます。
ここで注意したいのが、
「査定価格＝実際に売れる価格」ではない
ということです。
査定価格は、実際の取引事例などをもとに「成約に至る可能性が高い価格」として算出されます。そこから、売主様の希望や売却時期なども考慮し、実際の売出価格を決めていきます。
「できるだけ高く売りたい」という気持ちはもちろん大切ですが、相場から大きく離れた価格で販売を開始すると、問い合わせが少なくなり、売却期間が長期化してしまうこともあります。
そのため、価格だけではなく「どのような販売戦略で売却するのか」まで確認することが大切です。
2．売却にかかる費用や住宅ローン残債を確認
売却価格が決まったら、「実際に手元にいくら残るのか」も確認しておきましょう。
不動産を売却すると、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。
例えば、
- ・不動産会社へ支払う仲介手数料
- ・印紙税
- ・抵当権抹消費用
- ・測量費用
- ・建物の解体費用
- ・残置物の撤去費用
- ・引っ越し・仮住まいにかかる費用
- ・譲渡所得税・住民税
などが発生する場合があります。
また、住宅ローンが残っている場合は、売却代金などを使ってローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、
「いくらで売れるか」だけではなく、「売却後にいくら手元に残るか」
を考えて売却計画を立てることが重要です。
3．不動産会社と媒介契約を結ぶ
売却を依頼する不動産会社が決まったら、「媒介契約」を締結します。
媒介契約には、
- ・一般媒介契約
- ・専任媒介契約
- ・専属専任媒介契約
の3種類があります。
それぞれ、複数の不動産会社に依頼できるか、売主様への販売状況の報告頻度などが異なります。
媒介契約を結んだ後は、不動産会社が販売図面を作成したり、インターネットやチラシなどを使って販売活動をスタートします。
4．広告掲載・販売活動をスタート
いよいよ物件を市場に公開します。
現在は、インターネットで不動産を探す方が多いため、SUUMOなどのポータルサイトや不動産会社のホームページへの掲載は、買主様を見つけるうえで重要な販売活動です。
そのほかにも、
- ・不動産流通機構（REINS）への登録
- ・自社サイトへの掲載
- ・ポータルサイトへの掲載
- ・チラシ・DM
- ・店舗への来店客への紹介
- ・既存のお客様への紹介
など、複数の方法で購入希望者を探します。
また、販売開始後は「掲載して終わり」ではありません。
問い合わせ数や内覧数、インターネット上での閲覧状況などを確認しながら、必要に応じて販売価格や広告方法を見直していくことも大切です。
5．購入希望者が内覧に来る
販売活動を開始すると、購入を検討している方から「実際に家を見てみたい」という内覧希望が入ります。
ここで気になるのが、
「住んでいる状態でも売れるの？」
という点ではないでしょうか。
結論からいうと、住みながら売却活動を行うことは可能です。
実際に、現在の家に住みながら販売活動をされる方も多く、売買契約後に引っ越しをするケースもあります。
住みながら内覧するときのポイント
購入希望者が家を見に来る前には、
①室内をできるだけ整理する
荷物が多いと、購入希望者が「実際に家具を置いたらどうなるか」をイメージしにくくなります。
不要なものは処分したり、収納できるものは収納したりして、できるだけ室内を広く見せることがポイントです。
②明るい状態にしておく
内覧時は、可能であれば照明をつけておきましょう。
明るい室内は、購入希望者にも良い印象を持ってもらいやすくなります。
③普段のお手入れをしておく
特に玄関・水まわり・リビングなどは、購入希望者がチェックしやすい場所です。
大がかりなリフォームをする必要はありませんが、簡単な清掃や整理整頓をしておくとよいでしょう。
なお、売却時に必ずしもリフォームをする必要はありません。資料でも、リフォームは買主様が購入後に行うことを前提として、販売時のリフォームは原則不要としています。
6．購入申込み・条件交渉
購入希望者が「この物件を購入したい」となった場合、購入申込みが入ります。
このとき、
- ・購入価格
- ・引渡し希望日
- ・その他の条件
などについて、買主様から希望が出されることがあります。
例えば、
「もう少し価格を下げてほしい」
「引渡し時期を○月にしてほしい」
といった交渉です。
購入申込みが入ったからといって、必ずその条件で売らなければならないわけではありません。
売主様の希望と買主様の条件を確認しながら、不動産会社が間に入って調整します。
7．売買契約を締結
条件がまとまり、売主様・買主様双方が合意したら、売買契約を締結します。
売買契約では、売買代金や引渡し時期、物件の状態など、売買に関する重要な事項を確認します。
中古住宅の場合は、建物や設備の状態についても、事前に不動産会社へ伝えておくことが大切です。
例えば、
- ・雨漏り
- ・給湯器などの設備の不具合
- ・建物の不具合
- ・土地や建物について把握している事項
などです。
引渡し後に物件の不具合が発覚した場合、「契約不適合責任」が問題になることがあります。
そのため、気になることや把握している不具合があれば、売却前に不動産会社へきちんと伝えておきましょう。
8．引っ越し・残置物の撤去
現在住んでいる家を売却する場合は、売買契約後に引っ越しを行います。
契約時に決めた引渡し日までに、
- ・家具・家電などの荷物を撤去する
- ・不要なものを処分する
- ・必要な手続きを行う
- ・鍵などの引渡し準備をする
といった準備を進めます。
「住みながら売却する場合、売りに出した時点で引っ越さなければいけない」と思われる方もいますが、必ずしもそうではありません。
売却活動をしながら生活し、売買契約後に引っ越すという進め方も可能です。
ただし、内覧の際には購入希望者が室内を見に来るため、日程調整などへの協力が必要になります。
9．決済・物件の引渡し
最後が「決済・引渡し」です。
買主様から売買代金の残金を受け取り、必要な手続きが完了したら、物件を買主様へ引き渡します。
住宅ローンが残っている場合は、このタイミングでローンを完済し、抵当権抹消などの手続きを進めます。
そして、鍵などを買主様へお渡しして、売却手続きが完了します。
不動産売却の流れをまとめると？
不動産売却は、基本的に次のような流れで進みます。
①売却相談・査定
↓
②売却費用・住宅ローン残債などを確認
↓
③媒介契約
↓
④広告・販売活動開始
↓
⑤購入希望者の内覧
↓
⑥購入申込み・条件交渉
↓
⑦売買契約
↓
⑧引っ越し・引渡し準備
↓
⑨決済・物件引渡し
「まだ売ると決めていない」という方もお気軽にご相談ください
不動産の売却は、価格だけを決めれば終わりというものではありません。
「いつ売るのか」
「いくらで売り出すのか」
「住みながら売るのか」
「引っ越しのタイミングはどうするのか」
「住宅ローンはどうするのか」
など、事前に考えておきたいことがたくさんあります。
特に住み替えをお考えの方は、「今の家を売ってから新居を探すのか」「新居を決めてから今の家を売るのか」によっても進め方が変わります。
「売るかどうかまだ決めていない」
「自分の家がいくらくらいで売れるのか知りたい」
「住宅ローンが残っているけれど売却できる？」
そんな段階でも問題ありません。
まずは現在の不動産の状況を確認し、売却した場合の価格や費用、手元に残る金額などを把握しておくことで、今後の住み替えや資産整理の計画も立てやすくなります。
不動産売却をご検討の際は、ぜひハナコ不動産へお気軽にご相談ください。
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